(原标题：社会科学院研究员：推进房地产税实施)根据最近公布的数据，10月热点城市的住宅交易量增加了，但房价依然结实。国庆节期间政府实施了一系列政策限制，这说明市场对政策限制有很强的免疫力。笔者指出，通过临时政策限制已经很难解决高房价问题，问题的关键是住房供应制度总是参差不齐，解决问题的住房问题应该从住房供应外侧制度改革。
关于供应不足房价问题的分析大多应该从货币政策、人口结构、经济快速增长等市场需求的外侧进行，但这些分析在逻辑上并不正式成立。许多人把房价的下跌归结为城市人口的迅速增加。从人口因素来看，现在的追加劳动力的速度和数量比几年前明显上升，农村人口迁入城市的速度和数量在某种程度上比不上以前，但主要城市的房价下跌速度比以前也有所增加。货币政策性刺激房价的假设在某种程度上不正式成立。
从很长的时间段来看，房价可能与货币供应量有很强的相关性，但不能说明现在的房价。现在广义货币供应量的增加速度依然在11%左右，超过2012年之前平均值的17%。只能把这个房价下跌缓慢总结成货币要素。
如果必须从供给的外侧分析房价的问题，逻辑上的想法就不太清楚了。比较四个直辖市的房价，重庆市的房价这几年稳定，2010年以来北京、上海、天津的平均值房价达到了50%，只有今年8个月前下跌的幅度达到了20%，重庆的房价完全没有下降。
其原因主要是供给外侧因素。从供给因素来看，北京、上海、天津的土地供给在2009年以后也有所增加，商品住宅的销售面积也在增加。以北京为例，2005年商品住宅销售面积达到3000万平方米，2009年增加到2000平方米左右，2015年增加到1554万平方米。重庆商品房的销售面积依然迅速增加： 2005年重庆商品房的销售面积为2000万平方米，到2015年迅速增加到5000万平方米。
北京、上海等城市的房价下跌似乎会导致住房供应的增加。重庆房价基本稳定的主要原因是住房供应大幅减少。
为什么北京、上海、天津的商品房供应面积增加了，重庆的住房供应毕竟大幅减少了吗？ 笔者进一步进行了实地调查，发现2008年以后重庆建立了地票制度，使城乡土地要素市场能够以市场化的方式开展交易，保证农业用耕地不增加，有效减少城市建设用地规模。重庆市需要维持房价稳定的经验指出，一些城市房价过快下跌的原因主要是供给严重不足，但住宅供给和背后的土地制度问题又与我国的住房制度设计密切相关。
因此，为了正确说明住房问题，必须了解住房制度的特点和我国住房制度改革的历史。我国的住宅制度设计仅次于缺损，过度强调住宅的商品化和市场化，忽视了住宅是公共产品的属性。客观来看，我国住房制度改革单方面强调市场化，是因为与当时的国际国内形势有关。
在住房制度改革文件的实施过程中，正好遇到了亚洲金融危机，性刺激住房消费和投资成为了短期政策目标。毫无疑问，增加保障型住宅对性刺激商品的房价起着刺激作用。
2003年以后，保障型住宅在不动产投资中所占的比例暂时下降到3%左右，上海等一些城市中止经济仅限于住宅。这是2004-2007年房价下跌过度的原因之一。2012年以来，棚户区对解决问题城市中低收入群体住房的困难起到了很大的作用，但住房制度改革的核心问题尚未见到。
仅次于住宅商品化和市场化的受益者的是地方财政。因此，住宅市场化一旦实行，就会呈现出强烈的自我增强和路径依赖的特征，改变其轨迹需要很强的外力作用。改革住房制度我们现在面临的住房问题，在早期的工业化国家也遇到过很多次。
从某种程度上说，现在面临的住房困境是发达国家在经济发展初期多次遭遇过。从20世纪初开始，许多国家相继通过住宅制度的改革，抛弃了住宅市场化制度，政府介入，实行了住宅福利多、住宅商品化所需的新制度。由于各国实行的新制度相似，所以后来人们把这些新制度统称为现代住宅制度。
现代住房制度需要明确避免现有制度中不存在的弊端，因此实行这一制度的国家比较顺利地解决问题多的居民(特别是中低收入者)的住房问题。现代住房制度早就得到国际社会的接受，成为联合的行为规范。
我国土地属于公有制或集体所有制，实行现代住房制度的成本必须低于土地私有制国家。在多年的制度层面上，可以以法律的形式把现代住房制度的理念作为我国住房制度的指导思想建立起来，尽快开始《住宅法》的法律工作，可以用法律的方式重新确认政府在确保住房方面的责任和义务。从短期政策接线员来看，首先可以从改变土地拍卖制度这一点着手。建立以建设目标多线为目标的投标制度。
建设目标的制定必须考虑房价目标、房地产数量、质量、环境目标、吸引移民目标、住宅低于刚性市场需求的目标等。地方政府不是以得到仅次于土地出让金的东西为目的，而是以构筑城市多年发展目标为目的，取得土地让开发商以竞争的形式整体开发，政府通过竣工检查和监督，保证开发的进度和质量。二是调整土地政策，继续扩大中心城市的土地供应面积。
为了减轻这些城市的住宅库存状况，为了适应环境供给方改革的必要性，有必要增加三四线城市的土地转让规模。采用不同城市间的有偿调剂用地指标，可以将部分三四线城市的用地指标有偿调剂到土地紧张的中心城市。三是推行重庆的地票制度，确保城乡土地市场流动统一，超越现有土地价格和房价之间相互促进的循环。
四是推进房地产税的实施，可以用新的杨家画断方式展开。也就是说，新购买的房子仅限于新的税制，不对库存住宅继续征收。
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